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全國(guó)首例地塊在廣州成功出讓 “三限雙競(jìng)”能否降低房?jī)r(jià)？
瀏覽次數(shù)：1099競(jìng) 標(biāo)
低房?jī)r(jià)、高地價(jià)、微利潤(rùn)
“這是廣州土地出讓史上規(guī)則最嚴(yán)格的一次出讓?！闭f(shuō)起此次破天荒的出讓，廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛表示。
此次出讓的ＫＸＣ—Ｈ３和ＫＸＣ—Ｈ４兩地塊需嚴(yán)格執(zhí)行“三限雙競(jìng)”要求，即在限戶型、房?jī)r(jià)、銷售對(duì)象的基礎(chǔ)上，競(jìng)房?jī)r(jià)、地價(jià)。
據(jù)了解，兩地塊均位于廣州開(kāi)發(fā)區(qū)科學(xué)城廣汕公路以南、開(kāi)創(chuàng)大道以東，距離中心城區(qū)約１５—２０分鐘車程，總面積達(dá)２３萬(wàn)多平方米。
按照規(guī)定，中標(biāo)人在所得地塊開(kāi)發(fā)住宅建設(shè)總面積的９０％以上，要建９０平方米以下中小戶型，最高售價(jià)不得超過(guò)６０００元／平方米，最終限價(jià)以中標(biāo)人成交房?jī)r(jià)為準(zhǔn)；購(gòu)房者必須有廣州市戶口，且中低收入家庭優(yōu)先，本區(qū)域內(nèi)征地拆遷安置戶優(yōu)先。
參加投標(biāo)的開(kāi)發(fā)商要“競(jìng)低房?jī)r(jià)”和“競(jìng)高地價(jià)”。其中，Ｈ３的地價(jià)比起始價(jià)每高９０萬(wàn)元可得１分，Ｈ４的地價(jià)比起始價(jià)每高１４０萬(wàn)元可得１分；房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)比最高限價(jià)每平方米每低１０元可得１分，最后的競(jìng)標(biāo)總分由地價(jià)得分和房?jī)r(jià)得分相加得出。
值得一提的是，這次出讓還明確要求開(kāi)發(fā)商兩年內(nèi)竣工，在拿到預(yù)售許可證之日起１０天內(nèi)，必須開(kāi)盤(pán)售樓。如果開(kāi)發(fā)商在未來(lái)售樓時(shí)超過(guò)最高限價(jià)，或有捂盤(pán)惜售、囤積房源等行為，房管部門(mén)有權(quán)取消房屋預(yù)售許可證，責(zé)令退回房?jī)r(jià)超出部分。
同時(shí)，國(guó)土房管部門(mén)還規(guī)定了房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝修所用材料更指定了品牌供應(yīng)商，每平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)在６００—７００元左右。
經(jīng)過(guò)資格審查，僅有深圳萬(wàn)科聯(lián)合體、保利和廣東龍光集團(tuán)三大開(kāi)發(fā)商參與投標(biāo)。主持此次招標(biāo)活動(dòng)的廣州建筑工程監(jiān)理有限公司總經(jīng)理張志華表示，由于是大型地塊，又有“三限雙競(jìng)”條件，投標(biāo)者不多是意料中的事。
最終，面積較大的Ｈ４地塊被龍光集團(tuán)以低房?jī)r(jià)競(jìng)得，最高房屋售價(jià)僅為４０００元／平方米，而萬(wàn)科聯(lián)合體則以２６３５元／平方米的高地價(jià)競(jìng)得Ｈ３地塊，最高房?jī)r(jià)仍為６０００元／平方米。
中標(biāo)結(jié)果公布后，兩中標(biāo)者都表示項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)甚微。萬(wàn)科集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人說(shuō)：“我們這次拿地的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)肯定低于２０％。但是，這種通過(guò)政府引導(dǎo)結(jié)合市場(chǎng)的賣地模式，價(jià)格相對(duì)合理，利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)?！?/P>
經(jīng) 過(guò)
一波三折，延期出讓近半年
廣州科學(xué)城上述兩幅地塊最后得以成功出讓，可謂一波三折，前后延期出讓近半年。
建設(shè)部等９部門(mén)去年在其聯(lián)合制定的實(shí)施“國(guó)六條”細(xì)則《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中，曾明確“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位”。
這使自２００２年７月１日起施行的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的做法，有了重大變革：使房?jī)r(jià)與地價(jià)上漲分離，避免了“最高應(yīng)價(jià)者為土地使用者”，地價(jià)越拍越高從而拉升房?jī)r(jià)的弊端。
去年８月，作為全國(guó)首次出現(xiàn)的“限價(jià)房”地塊——廣州科學(xué)城Ｈ３和Ｈ４地塊就曾推出，當(dāng)時(shí)最高限價(jià)同為６０００元／平方米，但由于采取掛牌方式引起質(zhì)疑。因?yàn)楦鶕?jù)該方式“最高應(yīng)價(jià)者得” 的規(guī)則，房?jī)r(jià)不能在受限的同時(shí)降低，與政府提供廉價(jià)中小戶型商品房的初衷背道而馳。
當(dāng)時(shí)，６０００元／平方米的限價(jià)遠(yuǎn)高于科學(xué)城周邊樓盤(pán)售價(jià)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府這一限價(jià)會(huì)給市場(chǎng)一種暗示，誘導(dǎo)開(kāi)發(fā)商大膽向６０００元高價(jià)靠攏。
這促使廣州于去年１２月４日在全國(guó)率先發(fā)布公告：科學(xué)城Ｈ３、Ｈ４地塊使用權(quán)出讓方式改為招標(biāo)“雙競(jìng)雙限”(限戶型、房?jī)r(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)、地價(jià))?，F(xiàn)在，從緊鄰的萬(wàn)科城和保利林語(yǔ)山莊每平方米分別７５００—９０００元和５８００—６５００元的房?jī)r(jià)來(lái)看，限價(jià)房所設(shè)６０００元／平方米的最高限價(jià)是合理的。
影 響
導(dǎo)向作用大于實(shí)際效果
數(shù)據(jù)顯示，廣州去年一手住宅均價(jià)為６３７３元／平方米，比２００５年上漲了１２５６元／平方米。這次“三限雙競(jìng)”地塊成功拍出后，將至少提供４６０３套中小戶型住宅。這究竟能對(duì)樓價(jià)有多大影響？
廣州市光大地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理陳洪志認(rèn)為，“廣州未來(lái)幾年一手住宅供應(yīng)量應(yīng)在１０００萬(wàn)平方米左右，而４０００元／平方米的限價(jià)房?jī)H占總量的２．８％，對(duì)整體房?jī)r(jià)影響不會(huì)太大?！?/P>
也有開(kāi)發(fā)商表示，“三限雙競(jìng)”對(duì)房?jī)r(jià)的影響更多在心理層面，顯示了政府賣地政策導(dǎo)向，但只有大量采用這種模式，才可能真正降低房?jī)r(jià)。
“現(xiàn)有方式還有待改進(jìn)?！庇袑＜抑赋?，一方面，它會(huì)造成房?jī)r(jià)和地價(jià)的懸殊，使開(kāi)發(fā)商銷售困難；而消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)同一地段的不同樓盤(pán)時(shí)，可能在房?jī)r(jià)上相差１０多萬(wàn)元，并不公平。
摘自：粵建網(wǎng)